파산관재인이 직접 알려주는 파산과 주택임대차 법률관계
파산재단과 관련하여 임대차계약 기간 중에 임차인이 파산선고를 받은 경우 임대인의 대응방안은 아래와 같습니다.
1. 계약 유지 또는 해지여부
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임차인이 파산선고를 받은 경우에는 계약상 정해진 임대차기간이 있더라도 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.
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임대인도 파산관재인에게 계약해지 통고를 할 수 있습니다.
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다만, 쌍방 모두 계약해지로 인한 손해배상 청구는 할 수 없습니다.
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해지통고의 효력 발생일
— 임차인의 파산관재인이 해지통고를 하면 부동산은 1개월 후 해지효력 발생
동산은 5일 후 해지효력 발생
— 임대인이 해지통고를 하면 부동산은 6개월 후 해지효력 발생
동산은 5일 후 해지효력 발생
2. 임차보증금 반환 범위 및 반환 방법
파산선고가 되면 파산재단에 대한 관리처분 권한은 파산관재인에게 속합니다.
다만, 임차보증금 중 최우선변제대상인 보증금 부분은 파산재단에 포함되지 않으므로 파산선고를 받은 채무자가 그 권리를 행사할 수 있으나, 그 범위를 넘는 보증금은 파산관재인에게 반환해야합니다.
실무상으로는 아래의 두 형태로 진행될 수 있음.
===> 임차보증금 전액을 파산관재인에게 반환하고 최우선변제대상 보증금 부분을 파산관재인이 임차인에게 반환하거나
===> 임차보증금 중 최우선변제대상 보증금은 바로 채무자에게 반환하고, 이를 넘는 부분을 파산관재인에게 반환하거나
물론, 임차인인 채무자의 명도와 동시이행을 하면 됩니다.
가. 임차보증금 중 파산재단에 속하지 않는 부분
임차보증금 중 주택임대차보호법에 따른 소액임차보증금에 해당하는 부분은 파산재단에 해당하지 않습니다.
(다만, 임차인인 채무자가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤어야 함)
서울특별시는 보증금이 1억6천5백만원 이하인 경우 5,500만원.
인천지방법원 관할내 주소지를 기준으로 아래와 같습니다.
인천지방법원 관할지역 소액임차보증금 | ||||
기준시점 | 지역 | 보증금 범위 | 보증금 중
일정액의 범위 | |
2021. 5. 11.~ | ① | 인천광역시 중 ②지역 제외
부천시
김포시 | 1억3천만원 이하 | 4,300만원 |
② | 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동
인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) - 송도, 청라, 영종
남동 국가산업단지 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 | |
③ | 강화군, 옹진군 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
2023. 2. 21.~ | ① | 인천광역시 중 ②지역 제외
부천시
김포시 | 1억4천500만원 이하 | 4,800만원 |
② | 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동
인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) - 송도, 청라, 영종
남동 국가산업단지 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 | |
③ | 강화군, 옹진군 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
채무자회생법 제383조(파산재단에 속하지 아니하는 재산)
①압류할 수 없는 재산은 파산재단에 속하지 아니한다.
민사집행법 제246조(압류금지채권)
①다음 각호의 채권은 압류하지 못한다. <개정 2005. 1. 27., 2010. 7. 23., 2011. 4. 5., 2022. 1. 4.>
1.
법령에 규정된 부양료 및 유족부조료(遺族扶助料)
2.
채무자가 구호사업이나 제3자의 도움으로 계속 받는 수입
3.
병사의 급료
4.
급료ㆍ연금ㆍ봉급ㆍ상여금ㆍ퇴직연금, 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액. 다만, 그 금액이 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비를 고려하여 대통령령이 정하는 금액에 미치지 못하는 경우 또는 표준적인 가구의 생계비를 고려하여 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 경우에는 각각 당해 대통령령이 정하는 금액으로 한다.
5.
퇴직금 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액
6.
「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액
7.
생명, 상해, 질병, 사고 등을 원인으로 채무자가 지급받는 보장성보험의 보험금(해약환급 및 만기환급금을 포함한다). 다만, 압류금지의 범위는 생계유지, 치료 및 장애 회복에 소요될 것으로 예상되는 비용 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
8.
채무자의 1월간 생계유지에 필요한 예금(적금ㆍ부금ㆍ예탁금과 우편대체를 포함한다). 다만, 그 금액은 「국민기초생활 보장법」에 따른 최저생계비, 제195조제3호에서 정한 금액 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
② 법원은 제1항제1호부터 제7호까지에 규정된 종류의 금원이 금융기관에 개설된 채무자의 계좌에 이체되는 경우 채무자의 신청에 따라 그에 해당하는 부분의 압류명령을 취소하여야 한다. <신설 2011. 4. 5.>
③법원은 당사자가 신청하면 채권자와 채무자의 생활형편, 그 밖의 사정을 고려하여 압류명령의 전부 또는 일부를 취소하거나 제1항의 압류금지채권에 대하여 압류명령을 할 수 있다. <개정 2011. 4. 5.>
④제3항의 경우에는 제196조제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. <개정 2011. 4. 5.>
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>
주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1.
서울특별시: 1억6천500만원
2.
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3.
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4.
그 밖의 지역: 7천500만원
[전문개정 2008. 8. 21.][제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>
주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1.
서울특별시: 5천500만원
2.
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3.
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4.
그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008. 8. 21.][제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]
과밀억제권역 |
1. 서울특별시
2. 인천광역시
강화군
옹진군
서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동
인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다)
남동 국가산업단지는 제외
3. 의정부시
4. 구리시
5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만해당한다)
6. 하남시
7. 고양시
8. 수원시
9. 성남시
10. 안양시
11. 부천시
12. 광명시
13. 과천시
14. 의왕시
15. 군포시
16. 시흥시
[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은제외] |
한국공인중개사협회 - 정보마당 - 소액임차인의 범위
인터넷등기소 - 고객센터 - 지원안내 - 소액임차인의 범위 등 안내
토지이음 - 토지이용계획열람 - 과밀억제권역 여부 확인가능
나. 임차보증금 중 파산재단에 속하는 부분
임차보증금 중 파산재단에 속하는 부분은 관리처분권자인 파산관재인에게 반환해야 합니다.
3. 임차인이 월세를 미납한 경우 - 보증금이 남아 있는 경우
임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환할 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 담보합니다(차임, 멸실 및 훼손 책임 등). 따라서 미납월세(파산선고 전이든 후이든 관계없이)는 보증금에서 공제하고 반환하면 됩니다.
대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결 [양수금]
4. 임차인이 월세를 미납한 경우 - 보증금이 남아 있지 않은 경우
가. 파산선고 전까지의 미납월세 - 파산채권
파산선고 전까지의 미납월세는 파산채권에 불과하므로, 파산재단에서 재단채권(세금, 4대보험, 미지급 임금ㆍ퇴직금)을 변제하고 나서도 남는 돈이 있을 경우에만 다른 파산채권자들과 같은 순위로 채권액에 안분하여 배당받을 수 있기 때문에, 대부분의 사건에서는 거의 배당받기 어렵다고 보면 됩니다.
나. 파산선고 후의 미납월세 - 재단채권
파산선고 후 파산관재인이나 임대인이 계약을 해지하여 임차인이 목적물을 반환할 때까지 발생한 월세는 재단채권에 해당합니다(채무자회생법 제473조 제8호).
다만, 파산재단이 부족해서 재단채권도 전액 변제하기 어려운 경우라면, 다른 재단채권(세금, 4대보험, 미지급 임금ㆍ퇴직금) 보다는 후순위이기 때문에 변제받기 어려울 수도 있습니다(채무자회생법 제477조 제2항).
채무자회생법 제473조(재단채권의 범위)
다음 각호의 어느 하나에 해당하는 청구권은 재단채권으로 한다. <개정 2010. 3. 31., 2014. 5. 20., 2016. 12. 27.>
1.
파산채권자의 공동의 이익을 위한 재판상 비용에 대한 청구권
2.
「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 의하여 징수할 수 있는 청구권(국세징수의 예에 의하여 징수할 수 있는 청구권으로서 그 징수우선순위가 일반 파산채권보다 우선하는 것을 포함하며, 제446조의 규정에 의한 후순위파산채권을 제외한다). 다만, 파산선고 후의 원인으로 인한 청구권은 파산재단에 관하여 생긴 것에 한한다.
3.
파산재단의 관리ㆍ환가 및 배당에 관한 비용
4.
파산재단에 관하여 파산관재인이 한 행위로 인하여 생긴 청구권
5.
사무관리 또는 부당이득으로 인하여 파산선고 후 파산재단에 대하여 생긴 청구권
6.
위임의 종료 또는 대리권의 소멸 후에 긴급한 필요에 의하여 한 행위로 인하여 파산재단에 대하여 생긴 청구권
7.
제335조제1항의 규정에 의하여 파산관재인이 채무를 이행하는 경우에 상대방이 가지는 청구권
8.
파산선고로 인하여 쌍무계약이 해지된 경우 그 때까지 생긴 청구권
9.
채무자 및 그 부양을 받는 자의 부양료
10.
채무자의 근로자의 임금ㆍ퇴직금 및 재해보상금
11.
파산선고 전의 원인으로 생긴 채무자의 근로자의 임치금 및 신원보증금의 반환청구권
채무자회생법 제477조(재단부족의 경우의 변제방법)
②제473조제1호 내지 제7호 및 제10호에 열거된 재단채권은 다른 재단채권에 우선한다.